经济观察报 记者 贾华杰 宋尧 记者从多方了解到的消息显示，一项严控商品房土地拍卖的政策正在生成，在2011年，商品房获取拍卖资格的前提，是必须完成该地保障用房的土地指标。

       有确切消息称，为了保证2011年的保障性住房的用地，国土资源部正在拟定文件。该文件的主旨内容就是，要求各地方政府明确本年度供应的保障房用地，并列出明确的供地时间表，如果没有按计划完成，将暂停该区域性的土地招拍挂。

       北京前奏

       一向被视为地产调控政策风向标的北京市，又一次筹划着2011年的土地供给安排。

       2010年12月14日下午，北京市市长郭金龙在北京住房与城乡建设委员会调研时，有住建委官员提议，“在2011年政策性住房供地计划没有完成前，暂停市场上商品房用地的招拍挂。”据与会人士称，郭金龙并未做最终表态。

        但一位建委人士称，大的方向上，肯定是这样了，保障房任务不做实，商品房土地不动拍。随着北京市住房保障工作会议的召开，这些政策将渐次明了。

       这听起来有点类似于环境保护部搞过的“流域限批”。主要城市和部委为保障房用地大动“干戈”的原因，是因为背负着2010年楼市调控失败的政治责任，只有足够的保障房供应，才能与高房价商品房形成结构平衡。

       1月8日，国土资源部土地利用管理司司长廖永林接受本报记者采访时承认，“在研究保障房供应不完成，暂停高端商品房土地供应的政策。”但涉及到具体执行层面廖永林则不愿意多谈。 

       同日，北京国土资源局局长魏成林对本报记者表示，“实际上我们北京2010年就已经这么做了。为什么我们后四个月土地出让这么多？其中不少是前段时间压下来一直没放，市里要求各区先完成保障房用地的供应，等到8月份我们保障房建设用地供应基本完成后，我们才大规模开始经营性用地的供应，所以北京土地供应显得在第四季度比较集中。”

       魏成林表示，“不能说国土部的政策是在推广我们的模式，只不过说我们北京先走了一步，效果怎样还要看各地具体的情况。”实际上，在国土部要求下，在2010年3月和4月，北京市也曾暂停住宅土地的招拍挂一个月的时间。

       如北京的“经验”得以推广，这就意味着，整个上半年，甚至是前三季度，市场上的商品房用地的供应将处于暂停的状态。

       魏成林进一步表示，2010年我们的住宅用地供应早已超额完成，但2011年土地供应计划还没出来，但应该还是基本持平，至少不会比2010年少吧。出让方式现在来看，肯定还是以招标为主。

       楼市得失

       在北京，国土资源局完不成年度供地计划，已经是惯例了。从2005年开始到2009年，北京商品房用地供应量逐年下滑，而这一过程则伴随着北京房价的一路猛涨，自6700元每平方米跳跃到了2.3万元每平方米。

       从2003年以来，除了市场极好的2007年和2009年完成计划，其余年份的实际供地数量与计划均相差约40%到50%。土地供应减少，地价上涨，房价上涨，似乎已经成为北京房地产市场的一个恶性循环，亦成为全国楼市高涨的典型。

       事实上，2003年北京市土地供应量和开发量较大，使整个市场的供求关系平衡，并且该年度北京市房价表现出稳定。但从2004年开始，北京土地开发量持续萎缩，而整个市场的需求量则持续上升，导致市场供求关系的失衡，房价亦自2004年开始迅速上涨。 

        北京市土地整理储备中心统计数据显示，2005年，北京计划供应的住宅商品房用地为1750公顷，商服用地550公顷。而实际成交的房地产开发用地仅为554公顷，不到计划的四分之一。

       数据还显示，2006年北京出让的房地产开发用地(不包括经济适用房用地)面积总计为1031公顷。其中含住宅商品房性质的土地面积为918.5公顷，商业、金融、办公和公建等性质的用地为112.5公顷。而北京2006年度土地供应计划中，住宅商品房用地为1600公顷，商服用地300公顷，实际土地供应量仅为计划的54%。　

       2005年和2006年土地供应的巨大缺口，将直接导致2007年房价的进一步上扬。2007年，SOHO中国董事局主席潘石屹提出，房价快速上涨的原因是前两年土地供应不足。土地“招拍挂”后，价格不断创出新高，这其中根本的原因也是土地供应不足。 

       从2006年开始，保障房建设开始占据越来越多的用地指标。当年，国务院下发【2006】37号文，《关于调整住房供应结构稳定房价的意见》，城市新开工住房建设中，套型在90平方米以下的住房面积必须达到70%以上，廉租住房、经济适用住房、中小套型普通商品住房用地供应量不得低于70%。

       2009年，全国建设用地供应是31.9万公顷，其中住宅用地7.6万公顷，但实际的开发用地量尚不足3万公顷。2009年全国实际供应住房用地76461公顷，保障性住房用地供应10958公顷。

       并且整体数据还显示，从2006年至2010年，北京市累计新开工保障房3648万平方米，约占同期全市住房总规模的三分之一。

       据悉， “十二五”期间，北京市将力争实现“两个60%”的目标，即保障性住房占整个住房供应的60%，公共租赁住房占保障性住房供应的60%。这也意味着，商品房在整个住宅用地结构中，比例进一步降低。

       按照以往的经验，在用地供应不足的情况下，保障房大跃进的同时，商品房也在为价格上涨蓄势。